德国购房贷款利率可能很快会升至4.5%

计划买房的人应做好融资成本大幅上涨的准备！今年抵押贷款利率已经大幅上涨。年初时，十年期固定利率贷款的实际年利率还只是3.2%，现在已达到3.8%。预计2026年抵押贷款利率还将进一步攀升。



银行主要通过交易抵押贷款债券来开展抵押贷款业务。因此，十年期德国国债的走势决定了抵押贷款债券利率的走向，并间接影响着抵押贷款利率。

而欧洲央行执行委员会成员Isabel Schnabel 已经暗示关键利率探底。她对彭博社表示“市场和受访者都预期下一次加息，但不会很快发生。”



上周十年期德国国债收益率升至2.87%，这是自3月份以来的最高水平。债券市场的这个最新动态对有购房意愿的人来说，绝不算利好。

联邦新增高额债务推高风险溢价

此外，人们还担忧德国公共财政的长期可持续性。2026年联邦预算预计支出5245亿欧元，比上一年增加约215亿欧元。与此同时，联邦政府计划净借款近980亿欧元，也远高于上一年。新增债务高达1815亿欧元，是联邦德国历史上第二高的借债金额。

FMH金融咨询公司的Max Herbst在接受ARD财经编辑团队采访时解释。“抵押贷款利率水平直接取决于资本市场对联邦政府的看法。政府要借很多钱，经济表现不佳，政府内部也存在分歧。所有这些因素都会导致大型投资者要求更高的风险溢价。”联邦债券利率上升会推高抵押贷款债券的成本，最终，抵押贷款利率也会随之上升。

抵押贷款利率上涨究竟意味着什么

抵押贷款利率通常在年初下降。因为银行在年初更倾向于提高贷款量而非利润率。但今年情况则有所不同。Herbst强调，4.0%的利率预计最早在1月份就会突破4.0%。然后进一步上涨。“我们将看到利率达到4.5%的峰值。”这将比现在高出0.7%。



对于一个需要贷款40万欧元来建造或购买房屋的家庭来说，多支付0.7个百分点的利息，那么仅利息负担每月就会增加约230欧元。重要的是，这是一项随着时间推移而不断累积的额外负担。十年后，买家将多支付超过 27000 欧元的利息。

建议：综合调查，降低支出

如果自有资金雄厚，贷款利率还不会太高。但融资比例达到90%或以上的购房者申请十年期固定利率贷款，平均利率就已经超过4%。

显然自有资金是降低利息支出的关键杠杆。Herbst强调，不仅抵押贷款利率，而且房价在新的一年里也可能进一步上涨。“因此，仅仅增加自有资金并不是最终的解决方案。”

专家建议，近期有购房计划的人决不能操之过急。只有充分的调查研究，才能获得最佳的融资方案。