来源：变局TheChanges 于 2025年12月17日 14:02 》〉》返回首页
本文作者：符亚威｜前媒体记者、现财经自媒体人广州看房团清晨就出现在香港涌向楼盘；香港中原的豪宅销冠团队接受采访表示，预计到年底佣金可能会达1.5-1.8亿港元……这，正是当前香港楼市蓬勃场景的缩影。
中原地产数据显示，今年1-11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，预计全年将突破2万宗，同比涨幅约2成；二手私人住宅成交约3.58万宗，全年预计可达3.9万宗，均创近年新高。
中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%。
与内地楼市仍处调整期形成鲜明对比，香港楼市似乎已按下“加速键”。这场反转来得突然，却并非无迹可寻。
五大因素，推动香港楼市走高。香港楼市的回暖，可以总结为政策、利率、人口、资本避险和港股牛市五大因素。
政策全面“撤辣”是重要推动力。2024年2月，所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。就这样，香港当地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%，内地人在香港买房，印花税税率将从15%减至100元～成交价的4.25%，相比撤辣之前，有10.5%左右的税费优惠，相当于直接打了九折，购房成本显著降低。
随后，香港政府推出系列配套政策，如将住宅物业按揭成数上限提高至70%，以及将400万港元及以下住宅的印花税大幅下调至100港元。这些措施直接降低了购房门槛，激活了市场。
利率下行成为关键催化剂。随着美联储降息，香港同步下调利率，1个月期HIBOR从年初的高位显著下降，对应房贷利率从约5.5%降至不到4%。
利率下降催生了独特的 “供平过租” 现象。据统计，数据显示，今年8月，在统计的143个主要屋苑中，有高达112个的租金回报率已经超过了按揭利率，差不多八成屋苑的月供比每月租金还要低。这种实实在在的差价，让很多原本租房的人开始动心，考虑“转租为买”。
人口因素，则是内地人才和中上阶层的大量涌入。2024年6月至2025年6月期间，香港各项人才引进计划共收到超过19万份申请，近14万份已获批。新涌入的人才推高了房屋租赁和购买需求。
据中原地产数据，今年前十个月，香港楼市以普通话拼音登记的买家录得11290宗成交，占私人住宅总成交量的24%。今年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，已超越2024年全年1.1631万宗纪录，再创1995年有统计以来新高。
还有资本避险因素。近年世界政治经济动荡加剧，资金在评估资产价值时，确定性、稳定性和安全性，已经比增值本身更重要了。而放眼全球，几乎找不到第二个像香港这样的地方，既能规避大部分地缘政治风险，又能同时享有东西方的核心优势。
港股牛市，其实对香港楼市也有催化效应。
去年1月到今年11月，恒生指数累计上涨51.69%。
不久前，花旗银行公布了一年一度的香港千万富翁调查报告。相比去年，人数增加到39.5万，占相关人口的7%。调查显示，这些千万富翁中，固定资产和流动资产各占一半，而流动资产中，又有一半是股票。
要知道，2021年花旗银行的调查中，香港千万富翁身价七成是固定资产，即房子。
这说明，本轮港股牛市，在
香港批量制造千万富翁。
这就是经济学上常说的“财富效应”——当人们的财富积累到一定程度，就会向其他领域扩散。港股的牛市，传导到了楼市。
那么，香港楼市的蓬勃，会利好内地楼市吗？不太可能。
反而有可能分流内地需求。
我们前面提到，今年1到10月，普通话买家贡献了香港住房成交额24%，这部分资金原本是内地高端住宅市场的潜在购买力，现在正被香港市场吸纳。
58安居客研究院院长张波指出，香港楼市的热度不但无法传导到内地，反而可能因其对高净值人群的吸引力，分流一些在核心城市置业的中高端需求。这在某种程度上可能弱化一线城市限购放松的政策效果。
此外，香港楼市前些年的调整，与内地楼市当前面临的问题有本质不同，这也是香港楼市能快速回暖，但但内地楼市依然艰难的重要原因。
智本社社长薛清和指出，香港楼市前些年是正常的价格调整，属于“去泡沫”周期；而内地楼市则面临典型的债务风险，表现为开发商债务危机和居民按揭贷款还款压力上升。
事实上，我们看香港楼市的基本面，大型开发商资产负债表相对稳健，房屋抵押率低，个人按揭贷款违约率低。可以说既不存在开发商债务危机，也不存在家庭住房贷款债务危机。