来源：房产圈 于 2025年12月26日 00:59 》〉》返回首页
英国即将实施的《租客权利法案》（Renters’ Rights Act），本意是加强对租客的保护，但现在却被多方警告：学生，可能会成为这轮改革中最吃亏的一群人。随着法案进入第一阶段实施，NRLA（全国住宅房东协会）联合学生住房平台 Accommodation for Students、UniHomes 以及 Young Group 发出提醒——如果不及时调整实施节奏，学生住房市场可能会被彻底打乱。
问题出在哪？
核心问题是：时间不对！
政府已经确认，《租客权利法案》将于2026年5月1日正式实施。
这对普通租赁市场的
影响尚可消化，但对学生公寓、尤其是HMO学生房东来说，冲击非常大。
原因在于：
学生房东通常依赖一项专门的收房条款——Ground 4A，用来确保房子在每年暑假腾空，9月顺利迎接新一届学生。
但新法案要求：
使用Ground 4A，必须提前4个月发通知。
这意味着什么？
如果法案5月1日生效——房东即便立刻发出通知，最快也要到 9月初才能收回房屋。
这时候，问题就来了，学生的租期通常是9月1日开始。
房东却无法在8月提前拿回房子做交接、清洁、维修。
结果就是：
房子来不及交付给新学生，房东不敢再承诺“下一学年一定有房”，
学生订房变得更难、更不确定。
对学生来说，后果很现实：
学生住宿本来就已经是难找房的“重灾区”。
Knight Frank的一项有意思的研究显示：
65%的大学申请者会因为住宿是否好找，来决定去哪所大学读书。
而现在：
很多热门大学城本就严重缺房，有些城市甚至已经宣布“住房紧急状态”，新规一上路，学生房源可能进一步减少。
最终可能出现的画面是：
学生不是选“最想去的大学”，而是选“还能找到房子的城市”。
但话说回来，即便政策在变、规则在收紧，学生出租房为什么依然是很多房东不愿放手的资产？原因其实很现实：
首先，学生住房的需求几乎是“写在日历里的”。每年 9 月开学，学生就得来，房子就得住，不管经济好不好、利率高不高，这个需求很少真正消失。哪怕招生略有波动，只要大学还在、课程还在，学生就必须解决住宿问题。这种周期性极强、可预测性很高的需求，对房东来说，本身就很有吸引力。
其次，学生出租房的空置风险，相对普通私租市场反而更低。很多学生一租就是整学年，合同清晰、时间固定，只要房子位置合适、价格合理，往往很早就被订走。对不少房东来说，与其每年担心换租客、重新议价，不如面对一批“准时进场、准时退场”的学生租户，反而省心。
再者，学生房在很多大学城市，本身就是“稀缺资源”。规划限制、社区反对、HMO 牌照收紧，让新学生房源越来越难批。供给被卡住，但学生数量并没有同步下降，长期来看，这反而让现有学生房更有价值。这也是为什么，即便政策环境变得更复杂，很多经验型房东依然选择继续持有学生出租房，而不是轻易退出。
还有一个常被忽视的点是，学生出租房本质上和大学、城市经济深度绑定。一所大学的存在，往往意味着稳定的就业、消费和人口流入。对看重长期资产安全性的投资者来说，学生房不只是“收租工具”，更像是押注一座城市教育与人口基本盘的长期资产。
也正因为如此，当前的问题并不是“学生房有没有市场”，而是政策是否理解并尊重这个市场的运行逻辑。如果改革切断了学生住房原本清晰的年度节奏，真正受影响的，未必是那些已经站稳脚跟的老房东，而是第一次租房的学生、财力有限的新房东，以及本就压力不小的大学体系。
从长远看，只要英国高等教育仍然吸引本土和国际学生，学生出租房就不会消失。学生出租房供不应求的情况下，房东只会不断提高租金，将增加的成本转嫁到租客的身上。