来源：后花园 于 2025年12月29日 01:11 》〉》返回首页
房产中介表示：今年不少房主“心里挺疼”，就连躲过房价暴跌最严重阶段的基督城也不例外。今天公布的一份报告分析了2021年至2025年间已经成交的住宅转售数据，统计了多少房产转手后实现“账面盈利”，以及多少房产出现“账面亏损”。研究显示，在疫情后市场疯狂飙升的高位之后，转售利润整体明显缩水。
01 全国：转售利润缩水，亏损比例攀升
全国范围内，转售者的收益中位数从2021年疫情后市场顶点时的34.3万纽币，下降到2025年的25万纽币。
奥克兰和惠灵顿受到的冲击最大。不过，一些地区的表现依然不错——这并不意外，新西兰最富有的小镇皇后镇表现最佳，Southland也紧随其后；坎特伯雷和西海岸同样逆势抗跌。
但数据也显示：全国转售亏损的比例在五年内从1%上升到12%，而亏损中位数更是从1.1万纽币暴涨到5万纽币，足足翻了四倍。
2025年全国主要城市的房屋转售亏损金额
当然，也有极端赚钱的案例：例如Herne Bay一处豪宅持有近10年后转手，净赚1100万纽币。
2025年全国主要城市的房屋转售盈利金额
相对地，亏得最多的是Whenuapai的一处房产，持有8年后转售亏损450万纽币。
2025年房屋转售盈利最多的交易排名
2025年房屋转售亏损最大的交易排名
Valocity的高级研究分析师Wayne Shum认为，这可能与“囤地开发”的判断失误有关：该房产购于2017年，当时奥克兰西北部的发展还没真正起飞。
“对于那种超大规模的开发地块，我不会说是赌博，但有时基础设施跟不上，或者市政规划没按你预期走。”
02 疫情周期：三年暴涨40%，之后是“低迷的几年”
Shum回顾市场走势说，2019年（疫情前）房市上涨约5%，算是相当正常的一年；但到了2020年，封锁、降息、取消贷款价值比限制（LVR）等因素叠加，市场直接跳涨20%。
2021年市场继续上涨。由于封锁，很多人消费减少、资金堆积，目光纷纷投向房产。
“大家都在关注房市，2021年一路飙升，直到2022年见顶。三年好行情叠加起来，大约就是40%的增长。”
好年份里，几乎没多少人会在转售中亏钱。但峰值过后出现了“非常一般、甚至偏差的几年”，因此今年转售亏损的人明显增加。
03 奥克兰、惠灵顿：转售亏损接近20%
今年奥克兰和惠灵顿转售亏损的比例接近20%，而2021年这一数字只有1%。
两地的转售亏损中位数都在7万纽币出头，与2021年几乎可以忽略不计的亏损相比差距巨大。同时，两地转售收益中位数在同一时期也缩水了约40%。
Shum指出，这部分反映了两座最大城市本身房价基数高：奥克兰目前平均房价约125万纽币，而惠灵顿（自2022年市场见顶以来表现最差的都市之一）接近100万纽币。
惠灵顿经历了“大涨之后的大跌”。
Shum说：“显然，公共部门削减并没有起到任何帮助。”
不过，他也提醒，不要把亏损看得过于悲观，因为多数人是在同一市场里买卖房产。
“比如你有两个孩子要换大房子，你可能卖房亏了3万纽币，但你要买的那套房也变便宜了。”
04 持有周期：最容易亏在“买在峰值、卖在四年左右”
数据还显示：亏得最惨的人通常是在持有约四年时卖出——意味着他们大概率是在市场高点附近买入。
“总体来说，持有时间越长，越可能实现收益，前提是期间不要发生什么糟糕的事情。”
对于开发商而言，困难更明显。那些在市场峰值用“离谱的价格”买下奥克兰大型地块、原本计划盖七套甚至更多联排别墅（townhouse）的人，碰上联排市场转冷后尤为艰难。
“那些地块现在更不值钱了。有些人不得不接受亏损。”
05 洪水与风险标签：房价也会被“贴标签”影响
Shum还提到，部分转售结果可能受到2023年“奥克兰纪念日”洪水事件影响。
“如果你到2025年去市政网站查，会看到‘这块地会淹水’。但五年前很多人并不担心这个。”
“现在信息非常透明。你可以说‘这里从没淹过’——对，你没淹过，但市政已经给它贴了标签。”
Bayleys Remuera中介Steve Koerber也表示，他已经注意到：在奥克兰被认定为易涝的区域，转售价格明显下滑；悬崖顶地块也同样受到“污名化”影响。
不过他认为，历史经验显示，人们的记忆会随着时间淡化，市场最终可能回归正常。
他还观察到，社区里“相当多”房主正在接受低于他们在2021或2022年购入时的价格。
“我们最近刚卖了一套，成交价大约在240万纽币出头。房主在2022年左右其实拿到过250万纽币左右的报价，但当时没卖。”
房主选择继续等，后来发现市场没那么好，于是接受了更低价位。
06 惠灵顿：日子艰难，但可能已走过最差阶段
在惠灵顿，房主的日子确实不好过。不过Tommy's Real Estate的首席执行官Ben Castle认为，首都可能已经度过最糟糕的阶段。
他说，惠灵顿曾涨到历史高位，随后迎来剧烈修正，而且这次下行周期可能比预期更长。
“如果你持有房产时间够久，比如12到15年，大概率还是赚的。如果是最近四五年买卖，很可能会亏。”
他强调，峰值时买房的人并不是“买贵了”，因为那就是当时的市场价格。而疫情与经济环境确实深刻影响了买家行为。
当时官方现金利率（OCR）下调，市场资金大量释放，人们借得更多、花得更多，从而推动了“超强繁荣”，大家为了上车愿意多付钱。
“我们甚至看到有人不看房就直接买——尤其是疫情后从海外回来的买家。很多人担心会不会再来一波封锁，于是2021年仍有人想：‘万一又封锁了，我回国却没房住怎么办？我得先把房子锁定。’这种焦虑制造了竞争，也制造了……说得直白点，就是一种‘狂热’。”
他表示，惠灵顿作为政府城市，也最明显感受到联合政府对公共部门的重组影响。
“惠灵顿少了超过1万人——这些人在正常情况下会在这里工作并拥有就业。”
这不仅打击了失业者，也波及零售、餐饮、办公、房东等多个行业，“影响链条很长”。
不过Castle认为目前正在走出漫长低谷，市场出现更多积极信号：成交周期缩短，而下行的好处是预算在80万纽币左右的人，现在能在更靠近市中心的区域找到房源，而不必去边缘地区。
07 汉密尔顿：收益下降，但市场热度回升
怀卡托地区的汉密尔顿，五年内转售收益中位数从34.9万纽币下降到23万纽币，而亏损中位数为-4.5万纽币。
LJ Hooker的负责人兼董事总经理Aaron Davey表示，如果买卖发生在同一市场里，他不会把它称为亏损。
“如果你的房子跌了10%，那你要买的房也跌了10%，所以我不认为这是在亏损卖房。”
尤其是疫情高位买入的人，即便卖价低于买价，他们多数也不会退出市场，而是再买入，因此卖少了，同时也买便宜了。
Davey说，从拍卖现场来看，汉密尔顿的市场正在回暖。
“两年前几乎没有房子能在槌下成交，但现在我们看到更多房产能拍卖成交，也有更多人愿意在拍卖前接受提前报价。买家更有紧迫感，不想等到拍卖那一天。”
汉密尔顿连续第三年成为新西兰增长最快的城市，这将继续给住房带来压力，并推动市场活跃。
人们来到这里，要么是为了工作机会，要么是为了逃离奥克兰、买到更负担得起的房子。
08 陶朗加：下行趋缓，Papamoa逆势火爆
陶朗加也没能完全躲过市场低迷。Eves Real Estate Bay of Plenty的总经理Mark Leach表示，自疫情繁荣后市场逐步下滑，但现在已经接近“止跌企稳”，这反而是好事，因为它带来了稳定。
稳定对房主来说是种安慰，尤其是对高位买入的人而言。
“我和团队聊过，有些人会说：‘我做了估价，卖家当年买的时候是多少钱，但现在已经不值那个价了。’”
“所以说，不幸的是，我们确实还在看到一些房主因为必须出售而亏钱。”
Leach建议，如果能扛住就尽量扛住，因为隧道尽头已经有光，而且现在已经能看到那束光。
“很有意思的是，城市里有些板块表现特别强，比如Papamoa，最近简直热得离谱，主要集中在80万到120万纽币这个价位区间。”
人们想要海岸生活方式，同时又要学校与海滩资源，Papamoa如今也形成了很强的家庭氛围。
半岛区域的Otumoetai、Matua、Bellevue同样因学校优势、通往CBD与Mount Maunganui海滩便利而需求旺盛。相反，一些更远的地区如Omokoroa则较为吃力。
“如果你退休了，生活就在那边，那当然很好；但如果你要通勤进陶朗加市区，就要堵在车流里。”
Mount Maunganui周边市场依然稳，但价格太高，许多人被挡在门外；这反而成了Papamoa的机会，因为预算在100万纽币左右的人能在那里实现上车，且除了交通之外，距离也不过15分钟左右。
09 基督城与西海岸：数据漂亮，但房主依然“很难受”
在南岛，西海岸、坎特伯雷和基督城的转售收益表现逆势走强：2025年的转售收益中位数在这三地都高于2021年。
数据显示，坎特伯雷与基督城大约上涨5%到7%，而西海岸涨幅超过40%，从11.3万纽币上升到16万纽币。
但基督城Harcourts Gold的Cameron Bailey表示，即便基督城表现更好，房主依然很难受，且价格近几年基本停滞。
“我们现在仍然在卖很多2021年买入的房子，那些房主会很难把本金拿回来。2021就像一个基准点——你如果那年买房，现在要回本很难。”
他解释，地震后基督城房价长期被低估，后来出现补涨。但疫情繁荣时期，基督城也和全国一样出现了“买贵”的现象。
Bailey说，从2021年以来市场总体比较平，但近期确实开始出现更多乐观情绪。
“大家明显觉得最差的时期已经过去，我们正在走出来。不过我们并不认为房价至少还要一年才会真正上涨。”
“外面太痛了。利率降了，但降息并没有对价格产生任何影响。”
“过去一年利率几乎腰斩，房价却没涨。生活成本仍然很高，市政税上升，保险也更贵。情况确实改善了，但还没走出困境，经济仍然低迷，这也是他们不断降息的原因。”
西海岸方面，Greg Daly Real Estate的Deedee Daly表示，该地区表现好主要因为性价比。
“在这里50万纽币就能买到很不错的房子，而其他地区贵得多，所以很多人为了更低生活成本搬来西海岸。”
“我们迎来了很多年轻新家庭，很多人是来医院工作的，这很好。”
其中也包括来自印度等国家的新居民。由于租房市场紧张，他们反而选择直接买房；此外，还有来自南岛其他地区如Blenheim、Nelson的人口迁入。
“价格比两年前贵了，确实涨了，但现在基本进入平台期，没有继续疯涨，只是在稳住。”
10 达尼丁：波动小，市场更像“稳稳的村庄”
在东海岸，达尼丁的转售收益中位数从33.5万纽币下降到23.9万纽币，但亏损中位数在2021和2025都保持在3万纽币左右。
Bayleys 驻达尼丁市场的总经理Chris Maclean说，达尼丁市场一直有一种稳定感，因为这座城市通常不会出现剧烈波动。
“我不知道是不是因为我们房价中位数更低，所以哪怕在困难时期按揭也更容易扛；又或者我们有点苏格兰人性格，不喜欢亏钱卖；但总之，这里已经稳定、相对均衡好几年了。”
他表示，今年成交量比去年更好。这是一个买家会积极出手但也会果断放弃、卖家愿意听取市场反馈、务实的人能成交的市场，因此整体表现不错。
他形容达尼丁像一个“非常小但很精彩的大村庄”，大家彼此熟悉；同时这里有一些高薪岗位，尤其是在医院与大学周边。
“我们在某些行业拥有大城市的收入水平，但住房依然非常可负担。”
他认为，稳定也来自于家庭抗风险能力：即便某人失业或降薪，另一个收入来源可能仍能支撑按揭，而奥克兰的首次购房者背负的贷款往往比达尼丁的房价中位数高出50%。
达尼丁的房价中位数略高于60万纽币，这个预算足以买到一套相当不错的房子。
11 皇后镇湖区与Southland：亏损比例最低
全国表现最好的，是最南端的城镇。皇后镇湖区与Southland的转售亏损比例最低，亏损占比都只有3%。
不过，两地的盈利与亏损规模差异巨大。
Southland的转售收益中位数为19.85万纽币，亏损中位数为1.65万纽币。而在皇后镇湖区（拥有全国最昂贵房产之一的地区），2025年转售收益中位数为48万纽币，是全国最高，尽管相比2022年峰值57万纽币有所回落；但其亏损中位数也高达10.4万纽币。
Southland的Todd&Co经纪人Hughie Brierley表示，在Invercargill出现亏损出售非常少见，这里就业稳、价格合理。
“冬天的天气可能有点严酷，这大概是唯一的缺点。”
他在当地从业26年，平均年增长率略超8%，使这座城成为不错的投资地，并依靠稳定就业、强劲的农业社区以及铝冶炼厂支撑。
他认为，与奥克兰需要三个人合力供房不同，Southland的房子建得好、价格也合理。
“今年房价中位数大概在48.1万纽币左右。首次购房者大约45万纽币就能买到一套很整洁的三居室，这是很好的起点。”
他还形容这里像“旧时的新西兰”，四分之一英亩的居住梦想依然可得，而高峰时段开车横穿城市只需15分钟。
在皇后镇湖区，Walker&Co的Hamish Walker则说，皇后镇在疫情前就在上升，疫情更是给房市“加了一把火”。
“过去五年新西兰市场更难，但你能看到一种‘向优质资产流动’的趋势。对皇后镇的需求一直在持续增长。”
“光今年我在皇后镇就卖了大约1亿纽币的房产。我觉得需求只会继续上升，你看看网站访问量、看房人流、还有价格增长。”
他提到，近几个月来自美国、澳大利亚和新加坡的需求大幅上升，因为新加坡人知道，未来全球更多人会进入新西兰市场买房。
他并不意外皇后镇几乎没有转售亏损：不仅人们想搬来这里，而且这里被群山环绕，土地供应有天然上限。
少量亏损主要集中在Jack’s Point区域。据他所说，那里去年约12%的房子是亏损出售。该区域从2019到2021年上涨约50%，之后又出现大幅回调。
皇后镇市场的重要买家群体——奥克兰买家——此前因难以卖掉奥克兰房产而沉寂，直到去年年中才逐渐恢复交易。
Walker表示，他过去几年只遇到过一单：买在疫情高位，后来转售亏损的案例。
“那是一单——而我这几年卖了几百套。”
他认为这与买家结构有关：能买得起500万纽币房子的人通常不需要急售，会耐心等到合适买家出现。