来源：后花园 于 2026年01月03日 19:28 》〉》返回首页
说到房产交易里的“灾难现场”，Ray White Manukau的联合老板Tom Rawson表示：他几乎什么都见过。过去11年里，他一直在奥克兰南区卖房或管理房屋销售，因此非常清楚哪些问题最容易让房子“卖不动”。
以下这些情况，往往会直接拖垮一场交易：
房屋被水淹过或位于洪水高风险区
未经许可的改建工程
房产产权存在瑕疵
房子有租客住着
难相处的邻居或帮派活动
高压电塔或输电线路
房屋污染（例如冰毒污染）
“漏水房”（外墙渗漏问题）
房屋破败、维护差
火灾损毁
洪水风险变得更敏感
Rawson说，洪水问题在Cyclone Gabrielle之后变得突出，大家对“洪水区”的敏感度明显提升。
而未经许可的改建更是“交易杀手”。
“我们经常遇到有人在房子里加一个浴室、卧室，甚至加盖一层楼，但完全没有拿到审批许可。”
他说：“等我们准备出售时，银行会问所有工程是否合规，如果不合规，银行就不会给买家贷款，因为他们的抵押物——这套房子——存在缺陷。”
产权瑕疵会让银行和律师直接亮红灯
Rawson表示，如果房屋产权有问题，银行和过户律师都会特别谨慎。
比如cross-lease（交叉租赁产权）这种形式，房子和邻居共用一个产权文件，上面会标明允许建造的范围。
他说：“有些人在院子里随意搭车库或各种建筑物，却没有同步更新产权文件，这就导致产权变成瑕疵产权。”
有租客的投资房，可能连房间都看不了
在出售投资房时，Rawson遇到过不少“拒绝配合”的租客，比如开放日不让人进入卧室或浴室。
“这等于让买家盲买。有些法拍房我们甚至完全无法进入，只能赌一把，所以很难卖。”
他还遇到过租客：
一周只允许看一次
要求所有上线照片必须先给他们审查
开放日拒绝把大狗带走
“结果没人能进后院，地上还全是狗屎。”
邻居闹腾甚至涉帮派，会让买家瞬间退场
Rawson说，一个难搞的邻居足以毁掉居住体验，更别说对方如果和帮派有关，卖房过程会变得非常紧张。
“你在带看，隔壁在开派对，机车和车子轰鸣。我曾经卖一套房，正和投资客谈交易，隔壁突然被突袭搜查。那位投资客当场就不想买了——很合理。”
他还曾为了给一套帮派房做估价，穿着西装翻墙进去。那套房刚被另一个帮派扔过燃烧弹。
他说：“我们把它当作‘被燃烧弹袭击、被洗劫一空的大麻种植屋’来卖。”
那栋房子窗帘紧闭，窗户被夹板封死，帮派还绕过电表偷电，“全屋免费用电”。
屋里被砸得一塌糊涂：冰箱、烤箱被扯离墙面，床倒在客厅里……甚至还留着一张纸，上面写着植物该用多少肥料、多少阳光、多少水。
“我只办了一次开放日就卖掉了。”
买家是一位电工和他的妻子，他们翻新后准备出租。但在成交到交割之间，那套房又被燃烧弹袭击了一次。
高压电塔也会让人望而却步
Rawson说，巨大的输电塔对房价影响很明显。
“奥克兰南区有国家电网线路穿过，很多人就是不愿意住在高压线下面。”
污染房几乎没人敢接手，但有时还能修复被污染的房子买家兴趣很低，尤其是涉及冰毒污染的房屋。
“如果房子曾经是制毒屋，或者检测出冰毒残留，那几乎不可能卖掉。”
不过，很多污染问题可以通过深度清洁或翻新解决。
Rawson提到自己曾经有一套房被租客弄成冰毒污染，他不得不拆掉所有墙板，基本等同全屋重装，“最后只保留了外墙”。
所幸有保险，但自付额就要1万纽币，而维修总费用高达15万纽币。
漏水房仍然是销售噩梦
Rawson说，上世纪90年代末到2000年代初建造的一批房子，因为设计缺陷和材料问题（例如没有屋檐），至今仍是销售难题。
“漏水房买家群非常小，在不火热的市场里基本没价值。”
破败房和维护差的房子也很难卖
这类房子同样难卖，不过Rawson表示，《2019年健康住宅标准》推出后，很多“贫民窟式房东”被迫退出市场，情况有所改善。
火灾房吸引力非常有限，还可能牵出石棉问题
被烧成灰或部分受火灾影响的房子，也很难吸引买家。
“2023年有一段时间，我们一年能处理10套烧毁或半烧毁的房子。”
而火灾损毁往往会暴露更贵的坑，比如石棉，尤其是老房子里。
“很多情况下，除了推平没有别的选择。但推平也要走石棉拆除流程，成本非常高。”
不是硬伤也可能被卖家自己“劝退”
Rawson说，即使房子本身没大问题，卖家的一些行为也会让销售更困难。
比如不移走太私人的照片和装饰。他曾经去看一套房，主卧里挂着一张卖家妻子的半裸大幅照片。
宗教或灵性物品也会产生同样效果。
有位客户之前找别的中介卖了三个月都没卖掉，后来找Rawson帮忙。
“我一进门就说，你家门口摆着一个神龛。花园里还有假动物，比如一头假牛。我说可以接，但你得接受一份很狠的整改清单。”
他解释给屋主听：你喜欢某些香料味道，但买家可能不喜欢。
于是房子彻底清洁，神龛撤走，假动物收进仓库，家人被禁止在开放日前一晚做饭。
“我们第一次带看就卖掉了。”
摆设、整洁和气味，都会决定买家意向
展示效果非常关键。
Rawson曾经卖一套有租客的多户住宅，开放日当天床铺全都乱着。
“我得亲手去铺七张床，真的很恶心。我甚至因此感染了床虱。”
他强调，房子的气味影响极大。
“你一进屋如果闻到烟味、狗味、猫味，买家基本马上就会说不。”
如果房屋曾发生自杀或谋杀事件，中介也应该在开放日告知潜在买家。有些人会因此拒绝购买，也有些文化会要求请人做祝福仪式。
至于在路面施工前一天上市当然不理想，但Rawson说，中介必须随机应变。
“我们什么都能卖。关键是你要灵活调整方法。”