来源：AFR 于 2026年01月05日 02:12 》〉》返回首页
《澳洲金融评论报》1月5日报道，预计在2026年，澳洲各大城市郊区的住宅将迎来最高的房价增长率。经历了过去一年强劲的房价上涨后，投资者与首次置业者正努力在更可负担的区域抢购房产。房价预计在2026年将继续攀升，只是增速会有所放缓，因为澳联储可能成为首个转向加息以遏制通胀加剧的主要央行。
随着利率前景的转变，去年年底房地产市场的乐观情绪也明显降温，清盘率下滑，买家纷纷观望。过去一年，澳洲各大城市的房价总体上涨了9.7%，让许多购房者愈发难以负担。
拥有一栋独立住宅的梦想仍是澳洲家庭的首要目标，但若想实现这一愿望，他们不得不搬得更远。正是这种需求，推动了更便宜的外围城区房价的强劲增长。
（图片来源：《澳洲金融评论报》）
根据数据机构Cotality的统计，位于珀斯的Mandogalup在2025年房价飙升了33%，成为澳洲增长最快的市场。还有数十个城市外围城区也录得两位数的年增长率。Mandogalup距离珀斯市中心约25分钟车程，由于从工业用地重新规划为住宅区，允许建设住房，因此录得了如此惊人的涨幅。
除个别例外外，那些去年房价上涨最明显的城市边缘地区，预计在2026年仍将表现突出。不断增长的住房需求超过了供应，使房价上涨速度快于工资增幅，迫使更多买家转向价格较低的市场区间。
Cotality研究总监Tim Lawless表示：“在悉尼、墨尔本或布里斯班这样的城市，如果仅凭中等收入，要证明自己有能力承担高价位的房贷是非常困难的，除非你能支付很大比例的首付或拥有可利用的资产。”
“对于许多刚进入市场的买家，他们会更倾向于外围地区，并与投资者竞争，因为投资者通常也在这些市场中活跃。”
在悉尼，2025年房价涨幅最高的地区是西南部的Menangle Park和Gilead，均上涨20.7%，其次是位于内西边缘的North Strathfield，上涨17.3%。
在悉尼增长最快的十个城区中，有七个的房价低于联邦政府扩大后的首套房担保计划的房价上限——150万澳元。符合条件的首次购房者只需支付5%的首付且无需缴纳贷款保险，因此竞争加剧。
类似趋势也出现在墨尔本（上限95万澳元）、阿德莱德（上限90万澳元）、珀斯（上限85万澳元）、霍巴特（上限70万澳元）和达尔文（上限60万澳元）。在布里斯班和堪培拉（两地上限均为100万澳元），房价增长最快的城区则多在上限之上。
墨尔本南东部的Mornington Peninsula是最受欢迎的住宅市场，其次是Frankston North（21%）、Frankston（15.1%）、Seaford（14.7%）和Carrum Downs（14.7%）。
布里斯班的增长区域略有不同，房价涨幅较大的地区分布更为分散。布里斯班市区上涨25%，Moreton Bay的Samford Village上涨22.8%，而位于北部的Chermside上涨22.1%。
Adelaide Hills的小型郊区Meadows（18.5%）和Macclesfield（16.3%）涨幅最快，其次是北部的Eyre（15.7%）。
在珀斯，除了Mandogalup外，东南区的Haynes（22.8%）和西南区的Wandi（22.6%）也表现强劲。
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Lawless指出，投资者平均占据约33%的房地产市场份额，但目前这一比例长期维持在40%左右，这种情况并不常见。
他说：“如果投资活动没有明显降温，澳洲审慎监管局（APRA）很可能会通过收紧投资者的信贷条件来干预市场。”
去年11月，澳洲审慎监管局宣布将对自住及投资房贷设定债务收入比限制，将贷款额度最高的购房者控制在新贷款的五分之一以内。
Lawless预测，在较高利率的影响下，高端市场可能在2026年出现下滑或持平。所谓高端市场，是指价格在190万澳元以上但未达到豪宅标准的房产——悉尼的豪宅市场起点约为500万澳元，墨尔本则从120万澳元起。
Domain首席经济学家Nicola Powell表示，中低端市场表现优于高端市场，说明买家与投资者正面临可负担性瓶颈。
“当价格达到可负担上限时，需求就会被迫向下和向外转移。‘向下’意味着选择更小的房屋或公寓，而‘向外’则意味着越远离市中心，可负担性就越高。”
“因此，一些表现最好的城区往往是那些更可负担的地区，这清楚展示了澳洲人对住房的需求，以及缺乏可负担选择的现实。”
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Powell还指出，外围郊区的受欢迎程度也说明澳洲人仍偏爱独立住宅而非公寓或联排别墅，并愿意为了负担得起房子而不断向城市边缘迁移。
“这反映了澳洲人对独立住宅的深厚情感。我们知道这是最受欢迎的房产类型，也是许多人的理想居所。尽管越来越多人住进了公寓，但从价格增长来看，独立屋的表现仍优于公寓。”
Powell认为，若利率上调，尤其是多次加息，将对房价涨势造成沉重打击，但今年上半年增长仍将保持强劲。
“我们预计上半年，首次购房者的活跃度将继续推动房价上涨压力，特别是在价格较为可负担的住宅和公寓市场。”
至于投资者，Powell表示，表现最好的房产通常集中在拥有多样低密度住宅的郊区，而不是高密度住宅区，因为后者房源类型过于单一。