引发担忧
在目前的澳洲住房贷款市场中，
“只还利息” 贷款（Interest-only loan，简称 IO loan）的比例已升至五年来新高，
这已经引发金融监管机构对债务水平可能威胁经济稳定的担忧。
而一旦监管机构出手限制这种贷款形式，
可能会打击投资者需求，进而对房价造成下行压力。
Cotality Australia 研究主管 Eliza Owen 表示：
目前还没有多少人注意到这个趋势，但值得关注的是，
当前高达71%的只还利息贷款都由投资者申请，
而投资者在今年6月季度占全国新贷款的比例为37.7%。
相比之下，五年前这一比例仅为25.4%，呈持续增长态势。
她指出：
澳洲金融监管委员会已注意到这一现象，
并警示正在密切监控这类潜在的高风险借贷活动。
根据澳洲审慎监管局（APRA）的最新数据显示：
目前全澳住房贷款中：
有20.4%为只还利息的贷款，这是自2019年6月以来的最高点。
只还利息贷款允许借款人在前5到10年内只支付利息，而本金部分则在之后的还款期开始偿还。
相比之下，“本息同还”（P&I）贷款则要求借款人在整个贷款期间同时偿还本金与利息。
尽管IO贷款在2015年曾达到高峰，占比45.6%，
但由于统计口径的不同，当时的数据无法与现在完全对比。
正是那次激增促使APRA在2017年出台强硬政策，
将IO贷款比例限制在30%以内，并收紧了借款资格。
投资者青睐IO贷款的原因之一是：
可以通过 “负扣税”（negative gearing）将利息支出从应税收入中扣除，而本金部分则不能，
因此采用IO结构可以最大化税务上的利益。
相比之下，首置业者和自住业主更倾向于选择P&I贷款，
而他们通常也更难获得IO贷款批准，尤其是在利率较高的情况下。
Owen说：
如果金融监管机构对IO贷款出手限制，将影响住房融资的获取难度，
也可能导致一些投资者退出市场，从而对房价形成压力。
目前，悉尼房价已再创新高，墨尔本的中位房价也逼近历史高点。
这一轮上涨很大程度上受到利率降低的支撑，使得借款人能够贷得更多。
AMP首席经济学家Shane Oliver指出：
IO贷款和投资者活动的激增让人回想起2017年监管机构实施宏观审慎政策的时期。
他说：
随着贷款标准放宽，我们看到投资者和IO贷款数量大幅增长，主要是为了享受负扣税的优势。
但这也意味着，越来越多的人背负了高额债务，而实际上并没有在偿还本金。
2017年时监管机构就认为这种行为风险过高，
可能会危及金融系统的稳定性并加剧市场波动。
现在央行和APRA都在关注IO贷款的反弹趋势，
虽然目前还未达到危险水平，但如果持续上升，可能就会成为问题。
值得注意的是：
目前IO贷款的利率仅比P&I贷款高出约0.2个百分点，
这与2017年、2018年时1.6至1.8个百分点的利差相比，显得更加吸引人。
来自Two Red Shoes的贷款经纪人Rebecca Jarrett-Dalton表示：
IO贷款的增长并不让人意外，特别是在投资者人数增加的背景下。
我们也看到不少父母购入投资房产，计划日后转卖给孩子。
但对于首置业者而言，获得这类贷款门槛更高，而且最终还是要偿还本金。
而且在利息期结束后每月还款金额会大幅上升，因此并不划算。