来源：华人圈 于 2026年01月06日 02:13 》〉》返回首页
对很多德国人来说，拥有一套属于自己的公寓，依旧是"住房梦"的起点。哪怕房价不便宜，比起独栋住宅，公寓对不少家庭来说还是更现实、更有吸引力的选择。最近，金融经纪公司Interhyp和德国经济研究所（IW）联手出了份重磅报告，专门调研了全德400个区和独立城市的购房负担情况，核心就看一个问题：一个家庭每个月要拿多少比例的净收入，来还公寓月供？这份报告里的"购房负担指数"，是按买一套100平方米公寓来算的。不过要说明的是，月供金额是参考当地高收入家庭的净收入算的——比如双职工家庭，或者收入比平均水平高的家庭。至于中低收入家庭，在德国很多地方买房还是难上加难，这一点也得到了德国经济研究所相关研究的佐证，该机构指出住房短缺问题长期存在，中低收入群体受影响最为显著。
研究里定了个关键的"及格线"：净收入的35%。如果月供占比低于这个比例，就认为买房是"负担得起"的。数据显示，到2025年，德国这类高收入模范家庭，平均只要拿出净收入的29%还月供，明显低于35%的警戒线。要知道，两年前这个比例还是32%，相当于每个月能少花3个百分点的收入在房贷上，压力确实减轻了不少。
为啥购房压力会变小？IW的经济学家Michael Voigtländer教授直接点出了关键：过去两年里，工资涨了、利率稍微降了点，再加上房价涨幅比较温和，这三个因素凑在一起，明显让买房轻松了些。但从长期来看，现在的买房成本还是比以前高不少——2015年那阵子是低利率时代，当时家庭还贷只需要花净收入的17%，比现在轻松多了。
关于利率，Interhyp的CEO约尔格·乌特赫特还特地提醒大家：别再指望利率能回到以前那种极低的水平了。"低利率时期本来就是特殊情况，现在市场已经找到新的平衡点了。"这家抵押贷款经纪公司的专家甚至预警，利率短期内可能还会涨。所以他们建议，对首次购房者来说，现在认真考虑买房，或许是个不错的时机。
不过买房难不难，很大程度上看你在哪买。根据这份Interhyp-IW指数，除了主要都市区，德国大部分家庭的月供占比都低于35%的及格线。在城市周边和中小城镇，这个比例通常在25%到31%之间，压力相对可控。
但到了七大主要城市——柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫，情况就完全不一样了。这里的平均月供占比还在39%左右，就算是高收入家庭，在这些地方买房也得承受不小的财务压力。南德日报的报道更给出了具体数据：2024年慕尼黑购房者的月供占比高达43.6%，柏林也达到43.3%，几乎是净收入的一半。
好在也有积极信号：专家指出，过去两年里，所有主要城市的月供收入占比都在下降。也就是说，虽然压力还在，但已经在慢慢缓解了。值得一提的是，从整个欧盟范围看，德国的住房支出负担本就高于平均水平，欧盟统计局数据显示，德国人去年用于住房相关的支出占可支配收入的24.5%，比欧盟平均高5.3个百分点，这也让此次购房负担的缓解更受关注。